各市屬企業(yè)：

　　《關(guān)于加強市屬?lài)衅髽I(yè)資產(chǎn)出租管理的意見(jiàn)》已經(jīng)市國資委主任辦公會(huì )議審議通過(guò)，現印發(fā)給你們，請認真抓好貫徹落實(shí)。

　　無(wú)錫市國資委

　　2022年11月18日

關(guān)于加強市屬?lài)衅髽I(yè)資產(chǎn)出租管理的意見(jiàn)

　　為加強國有資產(chǎn)監督管理，規范市屬?lài)衅髽I(yè)資產(chǎn)出租行為，提高資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益，防止國有資產(chǎn)流失，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國公司法》《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》《企業(yè)國有資產(chǎn)監督管理暫行條例》及有關(guān)法律法規，結合本市實(shí)際，提出本意見(jiàn)。

　　一、總體要求

　?。ㄒ唬┲笇枷?。以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指導，深入貫徹落實(shí)新發(fā)展理念，促進(jìn)市屬?lài)衅髽I(yè)資產(chǎn)出租工作更加公開(kāi)透明、依法合規、高效務(wù)實(shí)，提升出租資產(chǎn)經(jīng)濟效益，實(shí)現國有資產(chǎn)保值增值。

　?。ǘ?shí)施原則。市屬?lài)衅髽I(yè)資產(chǎn)出租管理應當堅持政府引導和市場(chǎng)競爭相結合的原則，堅持全面覆蓋與分類(lèi)管理相結合的原則，堅持集體決策和程序合規相結合的原則，堅持公開(kāi)、公平、公正與效率相結合的原則。

　?。ㄈ┲饕繕?。到2022年底，各市屬企業(yè)制定出臺集團資產(chǎn)出租管理制度，規范資產(chǎn)出租工作流程，完善資產(chǎn)出租交易機制，實(shí)現市屬?lài)衅髽I(yè)資產(chǎn)出租行為規范有序、有章可循，提升資產(chǎn)管理質(zhì)效。

　　二、適用范圍

　　本意見(jiàn)適用于無(wú)錫市人民政府國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市國資委）履行出資人職責的企業(yè)和市政府確定按照市國資委履行出資人職責管理的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市屬企業(yè)）及其所屬的各級國有及國有控股企業(yè)、國有實(shí)際控制企業(yè)（以下統稱(chēng)市屬?lài)衅髽I(yè)）。

　　本意見(jiàn)所稱(chēng)資產(chǎn)出租是指市屬?lài)衅髽I(yè)（又稱(chēng)出租人）將擁有所有權或使用權的資產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金，并在租賃關(guān)系終止時(shí)，將租賃資產(chǎn)返還出租人的行為。

　　本意見(jiàn)所稱(chēng)資產(chǎn)是指市屬?lài)衅髽I(yè)所有、擁有實(shí)際控制權或受托管理的，按法律法規可用于租賃，并可通過(guò)租賃獲得收益的資產(chǎn)，包括房屋建筑物、土地、設施設備、無(wú)形資產(chǎn)、廣告位等。

　　三、出租管理

　?。ㄒ唬┙∪贫攘鞒?。市屬企業(yè)是集團資產(chǎn)出租管理的責任主體，負責統一管理集團資產(chǎn)出租事項。市屬企業(yè)根據本意見(jiàn)結合有關(guān)政策，制定本企業(yè)及所屬子企業(yè)的資產(chǎn)出租管理制度，明確分管領(lǐng)導和責任部門(mén)。資產(chǎn)出租管理制度應當明確適用的資產(chǎn)范圍、決策程序、管理權限、職責分工、職能部門(mén)、工作流程、底價(jià)確定、招租方式、出租期限等事項。市屬?lài)衅髽I(yè)應當建立“制定方案、決策審批、實(shí)施招租、日常管理、風(fēng)險防控、監督檢查、責任追究”的閉環(huán)管理流程，從流程設計入手，建立高效、規范、透明的出租管理程序，實(shí)現出租管理工作可追溯、可考核、可問(wèn)責。

　?。ǘ﹪栏駴Q策程序。資產(chǎn)出租應當由出租人制定完整的出租方案，包括但不僅限于出租資產(chǎn)產(chǎn)權狀況、實(shí)物狀況、出租期限、招租方式、租金收繳、承租條件、招租底價(jià)確定等事項。出租方案必須嚴格按照資產(chǎn)出租管理制度規定履行決策程序，嚴禁個(gè)人擅自決定或改變集體決策意見(jiàn)。

　?。ㄈ┮幏墩凶庑袨?。資產(chǎn)出租應由出租人通過(guò)產(chǎn)權交易機構、資產(chǎn)租賃專(zhuān)業(yè)平臺機構、其他公開(kāi)媒介等渠道發(fā)布信息進(jìn)行公開(kāi)招租，公告時(shí)間不得少于10個(gè)工作日。租賃合同簽訂后，招租結果應在原發(fā)布渠道或企業(yè)官方網(wǎng)站上公布，公告時(shí)間不少于5個(gè)工作日。

　　1.資產(chǎn)賬面原值或評估價(jià)值1000萬(wàn)元以上以及年租金底價(jià)100萬(wàn)元以上的重大出租項目，應通過(guò)產(chǎn)權交易機構或其他資產(chǎn)租賃專(zhuān)業(yè)平臺機構進(jìn)行公開(kāi)招租，出租人不得以拆分面積降低年租金底價(jià)方式規避進(jìn)場(chǎng)招租，不得以邀請招標代替公開(kāi)招租。

　　2.公開(kāi)招租期滿(mǎn)未征集到意向承租方的可適當延長(cháng)掛牌期限，確須調整底價(jià)的，經(jīng)原決策機構書(shū)面同意后，每次降低幅度不超過(guò)10%，延長(cháng)掛牌時(shí)間不少于5個(gè)工作日。

　　3.商業(yè)綜合體、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街區等競爭性較強的行業(yè)招租，可通過(guò)公開(kāi)招標、邀請招標、競爭性談判等方式選擇第三方機構實(shí)行委托代理招租，招租整體方案及招租對象的最終確定，應按出租人內部制度規定履行相應的決策程序。

　　4.承租人為機關(guān)事業(yè)單位、國有獨資（全資）企業(yè)、集團所屬全資子企業(yè)或分公司的，或公開(kāi)招租累計降幅超過(guò)20%仍未產(chǎn)生報名者的，或確須邀請特定承租人的，以及其他確須采取非公開(kāi)招租情形的，應在資產(chǎn)出租管理制度中作出規定，并在出租方案中予以明確，經(jīng)市屬企業(yè)集體決策后通過(guò)協(xié)商談判方式進(jìn)行招租。

　　5.資產(chǎn)出租應合理確定租金底價(jià)，原則上出租人應當委托中介機構對資產(chǎn)出租價(jià)格進(jìn)行評估，以評估值為基礎合理確定租金底價(jià)。承租人為機關(guān)事業(yè)單位、國有獨資（全資）企業(yè)、集團所屬全資子企業(yè)或分公司的，年租金底價(jià)可以參考周邊同期、同類(lèi)市場(chǎng)價(jià)格，綜合考慮資產(chǎn)性質(zhì)、用途等因素協(xié)商確定。資產(chǎn)出租期限超過(guò)3年的，應當建立合理的租金調整機制，并在出租合同內予以明確，租金調整幅度及周期需根據出租標的和市場(chǎng)情況合理確定。出租人所在行業(yè)對租金另有規定的從其規定。

　　6.資產(chǎn)出租期限原則上不超過(guò)8年。對于承租人投入較大的整體資產(chǎn)等出租項目，經(jīng)市屬企業(yè)集體決策后租賃期可適當延長(cháng)，但不得超過(guò)20年。到期后原則上不得直接續簽租約，出租人應當至少于租約到期前3個(gè)月重新擬定出租方案公開(kāi)招租。原承租戶(hù)在租賃期無(wú)拖欠租金行為、服從出租人管理且經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與招租意向吻合的前提下，同等條件可以享有優(yōu)先承租權。

　?。ㄋ模娀粘９芾?。出租人應加強對在租資產(chǎn)日常管理，充分利用信息化手段建立動(dòng)態(tài)跟蹤管理機制，不斷提升出租管理水平。

　　1.承租人確定后，出租人應當與承租人簽訂規范的資產(chǎn)租賃合同。租賃合同主要內容應當包括但不僅限于：資產(chǎn)基本情況、租賃期限、租賃用途、租金及支付方式、履約保證金比例、提前終止約定、違約責任及免責條款等事項。其中，涉及房產(chǎn)租賃的還應包括裝修條款、房屋修繕責任、物業(yè)管理等事項。出租人應當與承租人簽訂專(zhuān)門(mén)的安全生產(chǎn)管理協(xié)議，或者在租賃合同中約定各自的安全生產(chǎn)管理職責。出租人要加強對合同內容的法律審核，不得設置損害國有權益、明顯有失公允的條款。租賃合同簽訂生效后，原則上不允許變更，確因重大情況需要變更的，應由原決策機構審議通過(guò)；變更內容涉及租賃價(jià)格、租賃期限等核心條款的，應重新公開(kāi)招租。

　　2.出租人應對招租對象經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行分析研判，承租項目應符合統一規劃與設計，不得引進(jìn)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展不相符合、環(huán)境污染大和存在社會(huì )風(fēng)險的承租人。出租人應對承租人資格進(jìn)行嚴格審查，不得將相關(guān)資產(chǎn)出租給不具備安全生產(chǎn)條件或者相應資質(zhì)的單位或個(gè)人，防止承租人利用租賃資產(chǎn)進(jìn)行違法活動(dòng)，損害出租人利益、聲譽(yù)和社會(huì )公共利益。對租期內長(cháng)期拖延租金的承租人，列入集團失信名單，不得參與續租或承租集團內的其他資產(chǎn)。

　　3.出租的資產(chǎn)原則上不允許轉租。資產(chǎn)出租后，承租人不得擅自將承租資產(chǎn)部分或全部再出租給第三方。確因特殊情況需要轉租的，承租人提出書(shū)面申請，由出租人對次承租人進(jìn)行資格審查，并由原決策機構批準后方可轉租。轉租合同內容必須事先征得出租人同意，且轉租期限不得超過(guò)原承租期限。

　　4.市屬企業(yè)要加快建設資產(chǎn)出租信息化管理系統，建立完善架構功能、業(yè)務(wù)流程，實(shí)現對出租資產(chǎn)的實(shí)時(shí)跟蹤、動(dòng)態(tài)更新、全過(guò)程管理，及時(shí)納入國資監管信息系統。

　　四、監督檢查

　?。ㄒ唬┦袑倨髽I(yè)要加大對資產(chǎn)出租行為的監督檢查力度，加強與紀檢監察監督、巡察監督、審計監督、出資人監督貫通協(xié)同，實(shí)現內部監管、外部監管有機融合，定期組織開(kāi)展對所屬企業(yè)資產(chǎn)出租情況檢查，跟蹤資產(chǎn)出租情況，確保資產(chǎn)出租管理工作規范有序。

　　市國資委將加強對市屬企業(yè)資產(chǎn)出租管理工作的指導，依法行使出資人監督職能，綜合運用專(zhuān)項審計、專(zhuān)項檢查、考核評價(jià)等方式加大監督力度，提升監督質(zhì)量水平。

　?。ǘ┦袑?lài)衅髽I(yè)嚴禁私自出租資產(chǎn)，嚴禁私設“小金庫”截留資產(chǎn)出租收入、坐支資產(chǎn)出租收入或以消費方式?jīng)_抵租金收入等違法違規行為。對資產(chǎn)出租中存在合同條款不完善、定價(jià)不合理、超期出租等問(wèn)題的，市屬企業(yè)要督促出租人限期整改，并依法依規妥善處理；對長(cháng)期拖欠租金的承租人，要通過(guò)法律手段追討租金，并限期收回租賃資產(chǎn)。加強對承租人的安全生產(chǎn)工作統一協(xié)調、管理，定期進(jìn)行安全檢查，發(fā)現安全問(wèn)題的，應當及時(shí)督促整改。加強對閑置資產(chǎn)處置，維護國有資產(chǎn)權益。

　?。ㄈ┍O督檢查中發(fā)現存在違規行為、造成國有資產(chǎn)損失的，對相關(guān)責任人依規給予處理；對涉嫌違紀和職務(wù)違法、職務(wù)犯罪的，及時(shí)移送紀檢監察機關(guān)處理；對涉嫌其它違法犯罪的，移送司法機關(guān)處理。

　　五、其他要求

　　對涉及保障性住房、人才公寓、公建配套設施、停車(chē)位等資產(chǎn)租賃有特殊規定的，從其規定。企業(yè)存量住宅用于安排給本企業(yè)職工租住的，由市屬企業(yè)另行制定管理辦法予以規范。本意見(jiàn)自2023年1月1日起施行。

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